자산 파일럿
전세보증금 반환보증은 전세계약이 끝났을 때 임대인이 돌려줘야 할 보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)가 책임지는 보증상품입니다. 가입하려면 실제로 거주하며 전입신고와 확정일자를 받았을 것, 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 90% 이내일 것, 신청 기한(전세계약기간의 1/2이 지나기 전)을 지킬 것 등 여러 조건을 모두 충족해야 합니다. 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약기간/365로 계산하며, 부채비율에 따라 요율이 달라집니다.
전세 계약 후 보증금이 걱정되어 반환보증을 알아보는 분, 가입 조건과 보증료가 대략 얼마인지 계산해 보고 싶은 분, 계약 전에 이 집이 가입 가능한 집인지 미리 따져 보려는 분입니다.
가입 조건 한눈에 보기
아래는 주택도시보증공사가 상품개요 페이지에서 안내하는 전세보증금반환보증의 주요 조건입니다(2026년 10월 확인, 임차인용).
| 구분 | 조건 |
|---|---|
| 보증 대상 전세보증금 | 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하(보증부 월세는 전월세전환율을 적용한 전세보증금 기준) |
| 신청 기한(신규) | 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전 |
| 신청 기한(갱신) | 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전 |
| 보증 대상 주택 | 단독·다가구, 다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트. 근린생활시설 등은 대상이 아님 |
| 거주·권리 요건 | 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것 |
| 금액 요건 | 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 담보인정비율(90%) 이내일 것 |
| 등기부등본 | 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 소유권 침해 사항이 없을 것, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것(단독·다중·다가구는 다른 세입자 보증금 합계 포함 80% 이내), 건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것 |
| 계약서 | 전세계약기간 1년 이상, 신규 계약은 공인중개사를 통해 체결한 계약서, 전세보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것 |
| 그 밖의 확인 | 전입세대확인서상 타 세대 전입이 없을 것(단독·다가구·다중 제외), 건축물대장상 위반건축물이 아닐 것(아파트 제외), 임대인이 HUG의 보증금지대상자가 아닐 것 |
이 조건들 중 상당수는 계약을 맺기 전에 확인할 수 있습니다. 갑구·을구에서 확인하는 방법은 전세 계약 전 등기부등본 확인 가이드에서 자세히 설명합니다.
보증한도는 이렇게 계산합니다
보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등
HUG는 주택가격이 1억 원인 경우를 예로 듭니다. 전세보증금이 9천5백만 원이면 보증한도(9천만 원)를 넘어 가입이 불가하고, 9천만 원이면 가입할 수 있습니다. 전세보증금 4천만 원에 선순위채권 5천5백만 원이면 보증한도가 3천5백만 원이어서 가입할 수 없고, 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘는다고 안내합니다. 여기서 주택가액은 주택가격 × 90%입니다.
같은 방식으로 주택가격 30,000만원, 선순위 근저당 6,000만원인 아파트를 계산해 보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 주택가격(가정) | 30,000만원 |
| 주택가액(주택가격 × 90%) | 27,000만원 |
| 선순위채권(가정) | 6,000만원 |
| 보증한도(주택가액 − 선순위채권) | 21,000만원 |
| 선순위채권 비율(선순위 ÷ 주택가액, 60% 이내여야 함) | 22.2% |
| 보증금 15,000만원일 때 | 보증한도 이내 → 금액 요건 충족 (부채비율 77.8%) |
| 보증금 23,000만원일 때 | 보증한도 초과 → 가입 어려움 (부채비율 107.4%) |
반환보증의 주택가격은 HUG가 정한 순서로 산정합니다. 아파트·오피스텔은 KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세(상·하한가 산술평균, 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가) 중에서 먼저 적용하고, 없으면 국토교통부 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가 순으로 내려갑니다. 임차인이나 임대인이 감정평가를 받으면(감정평가일로부터 6개월 이내) 이 순서보다 우선합니다. 시세가 실제 거래가보다 낮게 잡히면 한도가 줄어듭니다.
보증료는 얼마나 나오나
보증료 산식은 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365입니다. 보증료율은 보증금액 구간, 주택 유형(아파트·기타), 부채비율에 따라 달라지고, 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액으로 계산합니다.
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 70% 초과 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 1억 원 이하 | 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억 원 초과 ~ 2억 원 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억 원 초과 ~ 2억 원 이하 | 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억 원 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 5억 원 초과 | 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
위 표의 아파트 사례(주택가격 30,000만원, 선순위 6,000만원, 보증금 15,000만원, 계약기간 2년)로 계산하면 부채비율은 77.8%라 "70% 초과 80% 이하" 구간(연 0.124%)에 해당합니다.
150,000,000원 × 0.124% × (730일 ÷ 365일) = 372,000원
여기에 몇 가지 조정이 붙습니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10%가 할증됩니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약했다면 3% 할인이 있고, 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만 원 이하 가구(60%), 미성년 자녀 3인 이상 다자녀 가구(40%), 신혼부부 가구(40%) 등 사회배려계층 할인도 있습니다(사회배려계층 할인은 중복 적용 불가). 위 사례는 선순위가 주택가액의 22%라 할증이 없고, 할인은 반영하지 않은 금액입니다.
신청 방법
HUG 안내에 따르면 지사 또는 위탁은행에 방문해 신청하거나, 네이버페이·카카오페이·토스에서 모바일로 신청하거나, 공사의 모바일 보증 앱(안심전세 앱)으로 신청할 수 있습니다.
가입했다고 모든 위험이 끝나는 것은 아닙니다
- 가입이 안 되는 집이라면 계약 자체를 다시 봐야 합니다. 위 조건 중 선순위채권 비율이나 보증금 한도를 충족하지 못하는 집은 보증이 거절되는 이유와 보증금이 위험하다는 신호가 같습니다.
- 신청 기한을 놓치면 가입할 수 없습니다. 신규는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전이 기한입니다. 이사한 직후에 신청하는 것이 안전합니다.
- 보증 이행의 조건과 절차는 약관이 정합니다. 어떤 경우에 보증금을 대신 받을 수 있는지는 HUG 약관과 상담으로 확인해야 합니다.
- 보증료 할인·요율은 바뀔 수 있습니다. 위 표는 2026년 10월에 확인한 HUG 안내 기준입니다.
확인할 점
- 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하인가요?
- 주택가격 × 90%에서 선순위채권을 뺀 보증한도가 내 보증금보다 큰가요?
- 선순위채권이 주택가액의 60%(단독·다중·다가구는 80%) 이내인가요?
- 갑구에 압류·가압류·가처분·경매 신청 같은 기록이 없나요?
- 전입신고와 확정일자를 받았고 신청 기한 안에 있나요? (전입신고·확정일자 가이드)
- 계약서가 공인중개사를 통해 체결됐고 1년 이상인가요?
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자주 묻는 질문
Q. 신청 기한을 넘기면 가입할 수 없나요?
HUG 상품개요는 신규 계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청하도록 안내합니다. 미분양관리지역 임차인에 한해 신청 기한을 계약 만료일 6개월 전까지로 연장하는 특례가 안내되어 있으니 해당 여부는 HUG에 확인하세요.
Q. 상가주택이나 근린생활시설도 가입할 수 있나요?
HUG는 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등을 보증대상 주택이 아니라고 안내합니다. 주거용 오피스텔은 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
Q. 법인도 가입할 수 있나요?
개인, 법인, 외국인도 가입이 가능하지만 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입할 수 있다고 안내합니다.
공식 출처
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요 — 신청기한, 보증한도, 보증조건, 보증료율, 할인·할증
- 주택임대차보호법 — 대항요건·확정일자(제3조·제3조의2)
- 부동산등기법 제15조(물적 편성주의) — 갑구·을구
본 글은 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요(2026년 10월 확인)를 기준으로 했으며, 숫자 예시는 설명을 위한 가정입니다. 요율·조건은 변경될 수 있으며 실제 가입 가능 여부는 HUG 심사로 결정됩니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 법령과 기준은 개정될 수 있으니 실제 신청·신고·계약 전에는 공식 출처에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. (기준일: 2026년 10월)