"보유 현금 3억에 대출 껴서 얼마짜리 집을 살 수 있을까"를 계산할 때, 많은 사람이 LTV(담보인정비율)만 떠올립니다. 하지만 실제로는 LTV 한도와 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 중 더 낮은 쪽이 실제 매수 가능 가격을 결정합니다. 소득이 충분하지 않다면 LTV 한도까지 대출이 나오지 않을 수 있습니다.
계산 예시 1 — LTV가 발목을 잡는 경우
비규제지역(LTV 70%), 보유 현금 2억원, 연소득 8,000만원, 기존 대출 없음, 금리 4.5%, 대출기간 30년을 가정합니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| LTV 기준 매수 가능가 | 약 6억 6,700만원 |
| DSR 기준 매수 가능가 | 약 7억 2,600만원 |
| 적용되는 한도 | LTV 기준(더 낮은 쪽) |
| 필요 대출액 | 약 4억 6,700만원 |
계산 예시 2 — DSR이 발목을 잡는 경우
규제지역(LTV 60%), 보유 현금 3억원, 연소득 6,000만원, 기존 대출 연 원리금 500만원, 금리 4.5%, 대출기간 30년을 가정합니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| LTV 기준 매수 가능가 | 약 7억 5,000만원 |
| DSR 기준 매수 가능가 | 약 6억 1,200만원 |
| 적용되는 한도 | DSR 기준(더 낮은 쪽) |
| 필요 대출액 | 약 3억 1,200만원 |
같은 자기자본이라도 소득과 기존 대출 상황에 따라 LTV와 DSR 중 어느 쪽이 실제 한도를 결정하는지가 달라집니다. 소득 대비 기존 대출이 많다면 담보 가치가 충분해도 DSR 때문에 원하는 가격대의 집을 매수하지 못할 수 있습니다.
실무에서 자주 놓치는 함정
집값의 70%까지 대출이 된다는 말만 믿고 계약을 진행했다가, 실제 심사에서는 DSR 규제로 그보다 훨씬 적은 금액만 승인되는 경우가 있습니다. 계약금을 넣기 전 LTV와 DSR 두 기준을 모두 계산해보고 더 낮은 쪽을 기준으로 예산을 잡아야 안전합니다.
확인할 점
- 매수하려는 지역이 규제지역인지 확인했나요? (LTV 한도가 달라집니다)
- 내 연소득 기준 DSR 한도(원리금상환비율 40% 등)를 계산해봤나요?
- 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 DSR 계산에 반영했나요?
- LTV 기준과 DSR 기준 중 더 낮은 금액을 실제 예산으로 잡았나요?
자주 묻는 질문
Q. 신용대출이나 마이너스통장도 DSR에 포함되나요?
네, 신용대출·마이너스통장·자동차 할부 등 대부분의 가계대출은 DSR 계산에 포함됩니다. 주택담보대출만 계산하면 실제 DSR보다 여유가 있는 것처럼 착각할 수 있으니 모든 대출을 합산해야 합니다.
Q. 배우자 소득도 합산해서 DSR을 계산할 수 있나요?
부부 공동명의나 공동 대출로 진행하면 배우자 소득을 합산해 DSR 한도를 계산할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 은행과 상품에 따라 합산 조건이 다르므로 대출 상담 시 직접 확인해야 합니다.
지금 바로 해볼 3단계
- 매수하려는 지역의 LTV 한도(규제·비규제)와 내 연소득·기존 대출 상환액을 정리합니다.
- LTV 기준과 DSR 기준 매수 가능 가격을 각각 계산해 더 낮은 쪽을 확인합니다. 내집마련 계산기로 바로 계산해보기 →
- 확정된 예산 기준으로 취득세 등 부대비용까지 포함한 총 필요 자금을 다시 계산합니다. 취득세 계산기 바로가기 →
내 보유 현금·소득 기준 매수 가능 가격이 궁금하다면?
내집마련 계산기 바로가기본 콘텐츠는 일반적인 금융 정보 제공을 목적으로 하며, 대출 상담을 대체하지 않습니다. 표의 수치는 특정 가정을 바탕으로 한 예시이며, 실제 대출 한도는 은행의 심사 기준, 규제 정책, 금리 변동에 따라 달라질 수 있습니다.