자산 파일럿
전세 계약 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)에서 꼭 확인할 것은 세 가지입니다. 갑구에서 계약 상대방이 진짜 소유자인지, 압류·가압류·가처분·경매 신청 같은 기록이 없는지, 을구에서 내 보증금보다 앞서는 근저당권이 얼마나 되는지입니다. 여기에 선순위 채권액과 내 보증금을 더한 금액이 주택 시세에 비해 과하지 않은지를 직접 계산해 보면 위험한 계약을 걸러낼 수 있습니다.
전세 계약서를 쓰기 전이거나 잔금 전이라 등기부등본을 처음 열어 보는 분, 등기부등본은 받았지만 어디를 어떻게 읽어야 할지 모르는 분입니다.
등기부등본은 세 부분으로 되어 있습니다
부동산등기법 제15조제2항은 등기기록에 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區), 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다고 정합니다.
| 구성 | 적혀 있는 내용 | 전세 계약 전에 볼 점 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시(소재지, 건물 내역 등) | 계약서의 주소·동·호수, 건물의 종류와 면적이 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지, 경매 신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 기록이 없는지 |
| 을구 | 소유권 외의 권리(근저당권, 전세권, 임차권 등) | 근저당권의 채권최고액과 설정일, 이미 설정된 전세권·임차권등기가 있는지 |
주택도시보증공사(HUG)도 전세보증금반환보증 안내에서 같은 순서로 확인하라고 안내합니다. 갑구는 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해 사항이 없는지, 을구는 선순위채권이 주택가액의 일정 비율을 넘지 않는지 보라는 것입니다.
단계별로 확인하기
1. 계약 상대방이 갑구의 소유자와 같은가
갑구의 가장 최근 소유권 기록이 지금 계약하려는 집주인과 같은 사람인지 확인합니다. 대리인이 나오면 소유자 본인에게 직접 확인하고 위임 서류를 요구하는 것이 일반적인 확인 절차입니다.
2. 갑구에 권리침해 기록이 있는가
경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 기록이 있으면 집의 소유권이 불안정하다는 신호입니다. HUG는 이런 사항이 있으면 반환보증 가입이 어렵다고 안내합니다.
3. 을구의 근저당권은 얼마인가
을구에는 이 집을 담보로 빌린 대출이 근저당권으로 기록됩니다. 민법 제357조는 근저당을 "그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여" 설정하는 것이라고 정합니다. 즉 등기부에 보이는 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 담보하는 한도이므로, 이자까지 포함해 채권최고액을 실제 부담으로 잡고 계산하는 것이 보수적인 방법입니다(같은 조 제2항은 이자를 최고액에 산입한 것으로 봅니다). 근저당의 설정일도 함께 확인해야 합니다. 임차인의 권리는 전입신고 다음 날부터 생기므로(주택임대차보호법 제3조제1항), 그보다 앞서 설정된 근저당은 일반적으로 내 보증금보다 먼저 변제받습니다.
4. 표제부와 건축물대장이 맞는가
표제부의 소재지와 건물 내역이 계약서와 같은지 보고, 건축물대장에서 위반건축물로 기재되어 있지 않은지도 확인합니다. HUG는 반환보증 조건으로 건축물대장상 위반건축물이 아닐 것(아파트 제외)과 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유일 것을 둡니다.
숫자로 확인하기: 선순위 채권과 보증금의 합계
다음은 설명을 위한 가정입니다. 주택 시세 30,000만원, 을구의 근저당 채권최고액 12,000만원인 집에 전세 계약을 하려는 경우입니다. 주택 시세 대비 선순위 채권과 내 보증금을 더한 비율을 계산하고, 참고로 HUG 반환보증의 보증한도(주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권)와 비교했습니다.
| 항목 | 보증금 1억 8천만 원 | 보증금 1억 4천만 원 |
|---|---|---|
| 주택 시세(가정) | 30,000만원 | 30,000만원 |
| 근저당 채권최고액 | 12,000만원 | 12,000만원 |
| 내 보증금 | 18,000만원 | 14,000만원 |
| 선순위 채권 + 내 보증금 | 30,000만원 | 26,000만원 |
| 시세 대비 비율 | 100.0% | 86.7% |
| HUG 기준 보증한도 (시세 × 90% − 선순위채권) | 15,000만원 | 15,000만원 |
| 보증금이 보증한도 이내인가 | 초과(가입 어려움) | 이내 |
선순위 채권 + 내 보증금 ≤ 주택가격 × 90% 이면 HUG 보증조건의 금액 기준을 충족 (그 밖의 조건은 별도)
보증금 1억 8천만 원이면 선순위 채권과 합쳐 주택 시세와 같아집니다. 집이 시세보다 낮게 낙찰되면 보증금 일부를 못 받을 수 있는 구조입니다. 보증금을 1억 4천만 원으로 낮추면 합계가 시세의 86.7%로 내려가 반환보증의 금액 기준을 충족합니다. 여기서 시세는 실제 거래가·공시가격·감정가가 서로 다를 수 있으므로, 어떤 기준을 쓸지에 따라 결과가 달라집니다. 주택가격을 정하는 순서는 HUG 안내에서 확인하세요.
단독·다중·다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 등기부등본에 나타나지 않는 경우가 많습니다. HUG는 이런 주택에서 나보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 보증금 합계를 포함해 계산한다고 안내합니다. 임대인이 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 제시하도록 한 주택임대차보호법 제3조의6·제3조의7에 따라 임대인에게 해당 정보를 요청하세요.
언제, 몇 번 확인해야 하나
- 계약서를 쓰기 전: 소유자, 근저당, 압류·가압류 등을 처음 확인합니다.
- 잔금을 치르기 직전: 그 사이에 새 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 다시 확인합니다.
- 이사 후(전입신고 다음 날): 내 권리가 생기는 시점 직후에 이상이 없는지 확인합니다.
임차인의 대항력은 전입신고 다음 날부터 생깁니다. 계약과 전입 사이에 집주인이 새 대출을 받아 근저당을 설정하면 내 권리보다 앞서게 될 수 있어서, 등기부를 한 번만 보고 끝내면 안 되는 이유입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있고, 열람한 시점의 기록만 보여 주므로 열람 일시를 꼭 확인하세요.
등기부등본만으로는 알 수 없는 것
- 세금 체납. 임대인의 국세·지방세 체납은 등기부에 나오지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 납세증명서를 제시하거나 미납국세와 체납액 열람에 동의해야 합니다.
- 다른 세입자의 보증금. 위 설명처럼 다가구주택에서는 등기부 밖의 정보입니다.
- 집이 실제로 얼마에 팔리는지. 등기부에는 시세가 없습니다. 실거래가와 공시가격은 국토교통부 공개 시스템에서 따로 확인해야 합니다.
확인할 점
- 갑구의 현재 소유자가 계약 상대방과 같은가요?
- 갑구에 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 없나요?
- 을구의 근저당 채권최고액과 설정일을 확인했고, 내 보증금과 합산해 시세와 비교했나요?
- 표제부와 건축물대장의 주소·면적·용도가 계약서와 같고, 위반건축물 표시가 없나요?
- 임대인에게 납세증명서(또는 미납국세 열람 동의)와 확정일자 정보를 받았나요?
- 잔금 직전과 이사 다음 날 등기부를 다시 열람했나요?
전세대출을 받는다면 한도와 월 이자를 함께 계산해 보세요.
대출 이자 계산기 바로가기등기부 확인 뒤에 해야 할 일은 전입신고·확정일자·전세권의 차이에서, 보증금을 보험으로 보호하는 방법은 전세보증금 반환보증 가입 조건에서 이어서 볼 수 있습니다. 대출 한도와 금리는 스트레스 DSR 이후 대출 한도도 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 근저당 채권최고액이 1억 원이면 실제 대출도 1억 원인가요?
아닙니다. 민법 제357조는 근저당을 채무의 최고액만 정하고 채무 확정을 미룬 채 설정할 수 있다고 정합니다. 채권최고액은 담보하는 한도이고 실제 대출금은 이보다 적을 수 있습니다. 이자도 최고액에 산입한 것으로 보므로 보수적으로 채권최고액 전체를 선순위 채권으로 계산하는 것이 일반적입니다.
Q. 등기부등본이 깨끗하면 안전한가요?
등기부는 등기된 권리만 보여 줍니다. 다가구주택의 다른 세입자 보증금, 임대인의 세금 체납, 건축물대장상 위반 여부는 따로 확인해야 하고, 계약과 잔금·전입 사이의 변동을 막으려면 여러 번 열람해야 합니다.
Q. 등기부등본은 어디서 열람하나요?
대법원 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다. 발급 일시가 기재되므로, 계약서를 쓰는 당일과 잔금일에 가까운 시점의 것을 보는 것이 좋습니다.
공식 출처
- 부동산등기법 제15조(물적 편성주의) — 등기기록의 표제부·갑구·을구
- 부동산등기규칙 제13조(등기기록의 양식) — 국가법령정보센터
- 민법 제357조(근저당) — 채권최고액
- 주택임대차보호법 제3조·제3조의6·제3조의7 — 대항력, 확정일자 정보, 임대인의 정보 제시 의무
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요 — 등기부등본 확인사항, 보증한도 산식
본 글은 「부동산등기법」, 「민법」, 「주택임대차보호법」과 주택도시보증공사 안내를 기준으로 했으며, 숫자 예시는 설명을 위한 가정입니다. 보증 조건은 HUG 공식 안내가 우선합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 법령과 기준은 개정될 수 있으니 실제 신청·신고·계약 전에는 공식 출처에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. (기준일: 2026년 10월)