자산 파일럿
청약가점은 공식 자체는 간단하지만 "몇 점이면 어떤 선택을 해야 하나"는 별개의 문제입니다. 이 글은 ① 가점 구조와 점수표(주택공급에 관한 규칙 별표 1), ② 점수를 올리려다 자격을 잃는 함정, ③ 가점제·추첨제 비율, ④ 점수 구간별 전략을 한곳에 정리했습니다. 이전의 「청약가점 30점대·40점대·50점대, 점수별로 뭘 준비해야 할까」 글을 이 글에 통합했습니다.
가점 구조: 84점 만점
청약가점 = 무주택기간(최대 32점) + 부양가족 수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점) = 최대 84점입니다. 무주택기간은 만 30세부터(만 30세 이전 혼인 시 혼인신고일부터) 계산하며, 만 30세 미만 미혼은 0점입니다.
표 1. 점수표 (정확한 구간으로 읽는 법)
| 무주택기간 | 점수 | 청약통장 가입기간 | 점수 | 부양가족(본인 제외) | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2점 | 6개월 미만 | 1점 | 0명 | 5점 |
| 3년 이상 4년 미만 | 8점 | 1년 이상 2년 미만 | 3점 | 1명 | 10점 |
| 5년 이상 6년 미만 | 12점 | 5년 이상 6년 미만 | 7점 | 2명 | 15점 |
| 10년 이상 11년 미만 | 22점 | 10년 이상 11년 미만 | 12점 | 3명 | 20점 |
| 14년 이상 15년 미만 | 30점 | 14년 이상 15년 미만 | 16점 | 4명 | 25점 |
| 15년 이상 | 32점(만점) | 15년 이상 | 17점(만점) | 6명 이상 | 35점(만점) |
점수표는 "N년"이 아니라 "N년 이상 N+1년 미만" 구간으로 읽어야 합니다. 예를 들어 무주택기간이 정확히 5년이 되는 날부터는 10점이 아니라 12점이고, 만 5년이 안 된 4년 11개월은 10점입니다. 이전 판 점수표는 "5년 10점, 10년 20점"으로 적어 구간을 한 단계 낮게 읽게 했습니다. 사이트의 청약가점 계산기는 이 구간 기준으로 계산합니다.
표 2. 가점 계산 예시
| 사례(기간은 정확히 해당 연수 경과 시점) | 무주택 | 부양가족 | 통장 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 사례 A: 무주택 3년, 부양 2명, 통장 5년 | 8점 | 15점 | 7점 | 30점 |
| 사례 B: 무주택 8년, 부양 3명, 통장 10년 | 18점 | 20점 | 12점 | 50점 |
| 사례 C: 무주택 15년, 부양 4명, 통장 15년 | 32점 | 25점 | 17점 | 74점 |
해마다 기간이 쌓일 때 늘어나는 점수는 무주택 +2점, 통장 +1점으로 연 +3점이고, 부양가족 1명 추가는 +5점입니다. 그래서 같은 사례 A가 5년을 더 기다리면 +15점(45점), 부양가족을 2명 늘리면 한 번에 +10점이지만 아래 함정을 확인해야 합니다.
가점을 올리려다 자격을 잃는 함정 2가지
부양가족 점수를 올리려고 직계존속을 세대원으로 편입했는데, 그분이 주택을 소유하고 있으면 세대 전체가 무주택세대구성원이 아니게 됩니다. 5점을 얻으려다 1순위 자격을 통째로 잃을 수 있으니 편입 전에 주택 소유 여부를 먼저 확인하세요.
더 좋은 상품으로 갈아타려고 기존 통장을 해지하면 가입기간 점수(최대 17점)가 처음부터 다시 쌓입니다. 장기 유지한 통장일수록 손실이 큽니다.
가점제와 추첨제: 비율은 지역·면적마다 다릅니다
| 지역·면적 | 가점제로 먼저 뽑는 비율(일반공급 물량) | 근거 |
|---|---|---|
| 투기과열지구·청약과열지역 등, 60㎡ 이하 민영 | 40% | 제28조제2항제1호가목 |
| 투기과열지구·청약과열지역 등, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 민영 | 70% | 제28조제2항제2호가목 |
| 85㎡ 초과 민영 — 투기과열지구 | 80% | 제28조제4항제3호 |
| 85㎡ 초과 민영 — 청약과열지역 | 50% | 제28조제4항제4호 |
| 그 밖의 지역 85㎡ 이하 민영 | 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 공고하는 비율 | 제28조제2항 각 호 나목 |
가점제 물량에서 떨어진 사람은 별도 신청 없이 추첨제 대상에 자동으로 포함됩니다(규칙 제28조제7항). 가점이 같으면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 먼저, 그것도 같으면 추첨입니다. 또 1주택 소유 세대이거나 최근 2년 이내 다른 가점제 당첨 세대에 속하면 가점제 대상에서 제외됩니다(제6항). 85㎡ 초과 타입은 가점제 비율이 낮아 추첨 비중이 커서, 점수가 낮은 대신 자금 여력이 되는 경우 검토 대상이 됩니다. 비율은 규제지역 지정 여부에 따라 바뀌므로 단지 공고문의 공급 방식을 확인하세요.
점수 구간별로 검토할 방향
| 가점 구간(예시) | 이 구간에서 점검할 것 |
|---|---|
| 30점대 | 가점제 경쟁이 치열한 단지보다 추첨제 비중이 높은 타입, 특별공급 자격, 비인기 지역·타입을 함께 검토 |
| 40점대 | 무주택기간·통장 가입기간은 해마다 +3점(무주택 +2, 통장 +1)씩 쌓입니다. 지원 시점을 늦출 때 점수가 얼마나 오르는지 계산해 비교 |
| 50점대 이상 | 인기 단지 가점제도 경쟁력이 생기는 구간이지만 회차별 커트라인 편차가 크므로 같은 단지의 과거 당첨 가점을 청약홈에서 확인 |
구간은 절대 기준이 아니라 접근 방식을 나누기 위한 예시입니다. 실제 당첨 커트라인은 단지·회차·지역마다 다르며 지난 회차 결과가 이번에 그대로 적용되지 않습니다. 가점이 낮다면 특별공급 자격, 무순위 청약, 수도권 외 지역과 비인기 타입, 85㎡ 초과 추첨제 물량을 함께 점검하세요.
- 무주택기간 시작일(만 30세 또는 혼인신고일)을 정확히 계산했나요? 소유했던 주택의 처분일이 있다면 그날부터 다시 계산합니다.
- 부양가족으로 넣으려는 사람이 같은 세대에 등재돼 있고 무주택인지 확인했나요?
- 지원하려는 단지가 투기과열지구·청약과열지역인지, 면적별 가점제 비율이 얼마인지 공고문에서 확인했나요?
- 1순위 통장 요건(지역별 가입기간, 예치금)을 충족했나요? 투기과열지구·청약과열지역은 가입 2년과 세대주 등 추가 요건이 있습니다.
내 무주택기간·부양가족·통장 가입일을 넣어 정확한 가점을 계산해 보세요.
청약가점 계산기공식 출처
- 주택공급에 관한 규칙 (국가법령정보센터) — 제28조(민영주택 일반공급·가점제 비율), 별표 1(가점제 점수), 2026.6.15 시행본 확인
- 청약홈 — 단지별 공고문, 과거 당첨 가점 조회
자주 묻는 질문
Q. 가점이 같으면 누가 당첨되나요?
가점제에서는 청약통장 가입기간이 긴 사람이 먼저 선정되고, 가입기간도 같으면 추첨합니다(규칙 제28조제7항).
Q. 가점제에서 떨어지면 다른 신청을 또 해야 하나요?
아닙니다. 가점제 물량에서 선정되지 못한 사람은 별도 신청 없이 추첨제 물량의 대상에 포함됩니다.
Q. 무주택기간 5년이면 몇 점인가요?
정확히 5년이 지나 6년이 되기 전까지는 12점이고, 만 5년이 되기 전(4년 이상 5년 미만)은 10점입니다.
Q. 점수가 낮으면 청약을 포기해야 하나요?
가점제 외에 추첨제 물량, 특별공급, 무순위 청약이 있습니다. 가점이 낮다면 이들의 자격과 비율을 먼저 확인하는 것이 현실적입니다.
청약 유형별 배정 비율과 규제지역은 시점에 따라 바뀌며 당첨을 보장하지 않습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 법령과 기준은 개정될 수 있으니 실제 신청·신고·계약 전에는 공식 출처에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. (기준일: 2026년 10월 18일(주택공급에 관한 규칙 2026.6.15 시행본))