자산 파일럿
2026년 6월 15일 개정 시행된 「주택공급에 관한 규칙」 기준으로 신생아·신혼부부·생애최초·다자녀 특별공급을 한 표에 비교하고, 같은 유형 안에서 우선공급·일반공급이 어떻게 나뉘는지까지 조문 단위로 정리했습니다. 이 글은 이전의 「신혼부부·생애최초 특별공급, 우선공급과 일반공급은 어떻게 다를까」 글을 흡수해 통합했습니다.
이전 판에는 신생아 특별공급이 "민영주택 특별공급 물량의 10%"라고 적혀 있었지만, 규칙 제35조의3 원문은 85㎡ 이하 민영주택 건설량의 10% 범위(국민주택은 건설량의 15% 범위)입니다. "3억 3,100만 원 안팎"이라고 쓴 자산 기준도 조문에는 없고, 소득 초과 시 부동산가액이 건강보험 재산등급 29등급의 하한·상한 산술평균 이하인지를 보는 구조이며 구체 금액은 국토교통부 고시로 정해집니다. 정확한 금액은 단지별 입주자모집공고문에서 확인하세요.
표 1. 유형별 물량·자격·소득 기준 비교
| 유형 | 물량 한도(건설량 기준) | 핵심 자격 | 소득·자산 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|---|
| 신생아 | 국민주택 15% 범위 / 85㎡ 이하 민영주택 10% 범위 | 입주자모집공고일 현재 2세 미만 자녀(태아·입양 포함)가 있는 무주택세대구성원 | 국민주택: 도시근로자 월평균소득 130% 이하 / 민영: 160% 이하. 초과 시 부동산가액 기준 충족(아래 설명) | 규칙 제35조의3 |
| 신혼부부 | 85㎡ 이하 민영주택 15% 범위(고시 비율), 국민주택 20% 범위 | 혼인기간 7년 이내 무주택세대구성원 | 140%(배우자 소득 있으면 160%) 이하, 초과 시 부동산가액 기준 | 규칙 제41조 |
| 생애최초 | 국민주택 20% 범위 / 85㎡ 이하 민영주택 17% 범위(공공택지 외 7%) | 세대 전원이 과거 주택을 소유한 사실이 없고, 근로자·자영업자로 5년 이상 소득세 납부 | 국민주택 130% 이하 / 민영 160% 이하, 초과 시 부동산가액 기준 | 규칙 제43조 |
| 다자녀가구 | 건설량의 10%(인정 시 15%) | 공고일 현재 미성년 자녀 2명 이상인 무주택세대구성원 | 85㎡ 이하 일부 공공주택은 120% 이하 등 별도 기준 | 규칙 제40조 |
물량 한도는 "건설량의 몇 % 범위"이므로 한 단지에서 실제 공급되는 특별공급 호수는 단지 규모와 입주자모집승인권자의 비율 조정(규칙 제49조: 유형별 최소 3% 이상)에 따라 달라집니다.
같은 유형 안에서 우선공급·일반공급은 이렇게 나뉩니다
신혼부부·생애최초·신생아 특별공급의 민영주택은 대상 호수를 ① 50%(소득이 낮은 우선공급) → ② 20% → ③ 나머지(추첨) 순서로 나눠 공급합니다. ①에서 탈락한 사람도 ②, ③에 다시 포함되므로 소득이 낮은 쪽이 먼저 기회를 갖되 소득이 높다고 완전히 배제되는 것은 아닙니다. 소득이 기준을 넘더라도 부동산가액이 기준 이하이면 자격이 유지될 수 있습니다.
| 단계 | 신혼부부(민영) | 생애최초(민영) | 신생아(민영) |
|---|---|---|---|
| ① 우선공급 50% | 소득 100% 이하(배우자 소득 있으면 120%) | 소득 130% 이하 | 소득 130% 이하 |
| ② 20% | 소득 140% 이하(배우자 소득 있으면 160%) · ①에서 탈락한 사람 포함 | 소득 160% 이하 · ①에서 탈락한 사람 포함 | 소득 160% 이하 · ①에서 탈락한 사람 포함 |
| ③ 나머지 | 요건 충족자 추첨 | 요건 충족자 추첨 | 요건 충족자 추첨 |
맞벌이 가구 소득 기준 완화는 신혼부부 유형에서 명시돼 있습니다(100%→120%, 140%→160%). 신생아 유형의 국민주택 공급(제2항)은 소득 100%·130% 기준으로 따로 나뉘므로 위 표는 민영주택 기준입니다. 표는 제35조의3 제4항·제41조 제3항·제43조 제4항을 기준으로 작성했으며, 실제 공고에서는 공급 호수와 소득 기준표가 함께 제시됩니다.
유형을 고르는 기준: 예시로 보는 중복 자격
예를 들어 혼인 5년차에 1세 아이가 있고 세대원 모두 무주택이며 5년 이상 소득세를 낸 가구는 신혼부부·생애최초·신생아 세 유형에 모두 해당할 수 있습니다. 규칙 제55조에 따라 특별공급은 원칙적으로 한 차례에 한정하므로 어느 단지에서 어느 유형으로 쓸지가 중요합니다. 판단 순서는 다음과 같이 잡을 수 있습니다.
- 소득이 낮다면 우선공급 비율(50%)이 있는 유형에서 경쟁 상대가 소득이 비슷한 가구로 한정되는지 공고문의 소득 기준표로 확인합니다.
- 자녀가 있으면 신혼부부 제1순위(혼인기간 중 출산·임신·입양)와 신생아 유형의 "2세 미만" 조건 중 어느 쪽이 충족되는지 따져 봅니다. 신생아는 혼인기간이 7년을 넘어도 신청 가능합니다.
- 생애최초는 5년 이상 소득세 납부 이력이 필요하며 소득공제·세액감면으로 납부액이 0원이어도 납부의무가 있었으면 포함된다고 규칙 제43조가 정하고 있습니다. 그러나 세대원 전원의 과거 주택 소유 이력이 하나라도 있으면 대상이 아닙니다.
- 특별공급은 청약통장 요건(주택청약종합저축 가입 6개월 경과 및 납입 요건, 규칙 제48조)을 모두 충족해야 신청할 수 있습니다. 가입기간·납입금은 지역·면적별 예치기준금액(별표 2)을 확인하세요.
- 한 단지에 신청 가능한 유형이 여러 개일 때의 중복 신청 여부와 당첨 이력은 청약홈 공고문·이력 조회로 확인하세요(이 글은 공고별 신청 제한 규정을 단정하지 않습니다).
이 글을 읽고 나서 자주 하는 실수
신혼부부 유형만 혼인기간 요건이 있습니다. 2세 미만 자녀가 있으면 신생아 특별공급, 5년 이상 소득세 납부와 무주택 이력이 있으면 생애최초, 미성년 자녀 2명 이상이면 다자녀가 별개로 검토 대상입니다.
소득이 기준을 넘더라도 부동산가액 기준을 충족하면 신청할 수 있는 구조이고, 반대로 소득이 기준 이하여도 공고별로 추가 자산 요건이 붙을 수 있습니다. 소득·자산 모두 단지 공고문의 표를 기준으로 확인해야 합니다.
2026년 6월 15일 개정으로 신생아 특별공급이 신설되고 신혼부부·생애최초 등의 소득·비율이 바뀌었습니다. 2025년 이전 자료의 수치(예: 신혼부부 소득 기준)는 그대로 쓰면 틀릴 수 있습니다.
일반공급 가점도 함께 계산해 두면 유형을 고를 때 비교 기준이 생깁니다.
청약가점 계산기공식 출처
- 주택공급에 관한 규칙 (국가법령정보센터) — 제35조의3(신생아), 제40조(다자녀), 제41조(신혼부부), 제43조(생애최초), 제48조·제49조·제55조 — 2026.6.15 시행본 확인
- 청약홈 — 단지별 입주자모집공고문, 청약·당첨 이력 조회
- 국토교통부 보도·정책자료 — 주택공급에 관한 규칙 개정 안내
자주 묻는 질문
Q. 신생아 특별공급의 물량 비율은 정확히 얼마인가요?
규칙 제35조의3 기준으로 국민주택은 건설량의 15% 범위, 85㎡ 이하 민영주택은 건설량의 10% 범위에서 공급할 수 있습니다. 실제 호수는 단지 공고문에서 확인하세요.
Q. 신혼부부 특별공급에서 맞벌이는 소득 기준이 더 높나요?
네. 배우자에게 소득이 있으면 우선공급 기준이 100%에서 120%로, 일반 기준이 140%에서 160%로 완화됩니다(규칙 제41조).
Q. 혼인 7년이 지나면 모든 특별공급을 신청할 수 없나요?
아닙니다. 혼인기간 7년 요건은 신혼부부 유형에만 있습니다. 2세 미만 자녀가 있으면 신생아, 소득세 5년 납부 등을 충족하면 생애최초, 미성년 자녀가 2명 이상이면 다자녀가 별도로 가능합니다.
특별공급 자격과 소득·자산 기준은 단지 공고와 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 법령과 기준은 개정될 수 있으니 실제 신청·신고·계약 전에는 공식 출처에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. (기준일: 2026년 10월 18일(주택공급에 관한 규칙 2026.6.15 시행본))