자산 파일럿
아파트를 보유하면 매년 재산세를 내고, 공시가격이 일정 기준을 넘으면 종합부동산세(종부세)까지 추가로 냅니다. 1주택자는 공시가격 12억 원까지는 종부세 공제를 받아 재산세만 부담하지만, 12억 원을 넘는 순간부터 종부세가 더해집니다. 같은 아파트라도 공시가격이 이 기준선을 넘느냐 아니냐에 따라 세금 구조 자체가 달라지는 셈입니다. 계산 예시로 확인해보겠습니다.
재산세, 이렇게 계산됩니다
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(주택 60%)을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용해 계산하고, 여기에 도시지역분과 지방교육세가 추가됩니다.
재산세 과세표준 = 공시가격 × 60%
재산세 = 과세표준별 누진세율 적용 + 도시지역분(과세표준×0.14%) + 지방교육세(재산세의 20%)
종합부동산세, 12억원부터 시작됩니다
종부세는 1주택자 기준 공시가격 12억 원(다주택자는 9억 원)을 넘는 부분에 대해서만 부과됩니다. 초과분에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 과세표준에 누진세율(0.5%~2.7%)을 적용하고, 여기에 농어촌특별세(산출세액의 20%)가 더해집니다. 1주택자이면서 만 60세 이상 고령자이거나 5년 이상 장기보유했다면 각각 최대 20%씩, 합산 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
계산 예시로 비교해보겠습니다
| 공시가격 | 재산세(도시지역분·지방교육세 포함) | 종부세(농특세 포함) | 보유세 합계 |
|---|---|---|---|
| 10억 원 (1주택, 종부세 대상 아님) | 296.4만 원 | 0원 | 296.4만 원 |
| 15억 원 (1주택, 세액공제 없음) | 482.4만 원 | 108.0만 원 | 590.4만 원 |
| 15억 원 (1주택, 고령자+장기보유 40% 공제) | 482.4만 원 | 64.8만 원 | 547.2만 원 |
공시가격 10억 원에서는 종부세 공제선(1주택 12억 원) 아래라 재산세만 내지만, 15억 원부터는 종부세가 추가로 108만 원 붙습니다. 같은 15억 원이라도 고령자·장기보유 세액공제를 40% 받으면 종부세가 64.8만 원으로 줄어 보유세 합계가 약 43.2만 원 낮아집니다. 위 예시는 자산 파일럿 보유세 계산기와 동일한 산식(공정시장가액비율 60%, 종부세 누진세율)으로 계산한 결과입니다.
재산세와 종부세 모두 매년 6월 1일 기준으로 그 시점의 소유자에게 부과됩니다. 6월 1일 직전에 집을 팔거나 사는 경우 이 하루 차이로 그해 보유세를 누가 부담하는지가 갈릴 수 있으므로, 매매 계약 시기를 조율할 때 참고할 만한 기준일입니다. 재산세는 통상 매년 7월(건물분)과 9월(토지분 포함)에 나눠 고지되고, 종부세는 12월에 고지됩니다.
확인할 점
- 내가 보유한 주택의 최신 공시가격을 확인했나요? (국토교통부 부동산공시가격 알리미)
- 1주택자 여부에 따라 종부세 공제선(12억 원 vs 9억 원)이 다르다는 점을 확인했나요?
- 고령자·장기보유 세액공제 대상인지 확인했나요? (1주택자만 해당)
- 6월 1일 전후로 매매 시기를 조율할 계획이 있다면 보유세 부담 주체가 달라진다는 점을 감안했나요?
자주 묻는 질문
Q. 재산세와 종합부동산세는 같이 내는 건가요?
네, 공시가격이 종부세 공제선을 넘으면 재산세와 종부세를 둘 다 냅니다. 다만 종부세 계산 시 이미 낸 재산세 상당액을 일부 공제해 이중과세를 조정하는 구조가 적용됩니다.
Q. 공시가격이 오르면 세금도 그만큼 오르나요?
공정시장가액비율(재산세 60%)이 과세표준 산정에 곱해지고 누진세율 구간까지 함께 작용하기 때문에, 공시가격이 오르는 비율보다 세금이 더 가파르게 늘어나는 구간이 있을 수 있습니다. 특히 종부세 공제선(1주택 12억원)을 처음 넘는 해에는 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.
Q. 재산세 납부일을 놓치면 어떻게 되나요?
납부기한을 넘기면 납부지연가산세가 부과됩니다. 재산세는 매년 6월 1일 과세기준일 기준으로 소유자에게 부과되며, 통상 7월과 9월 두 차례에 나눠 고지되므로 납부월을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
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보유세 계산기 바로가기주택 매수 시점의 취득세는 취득세 가이드에서, 재산세·종부세 납부월 등 세무 일정은 금융 캘린더의 세무 카테고리에서 미리 확인할 수 있습니다.
본 콘텐츠의 세율과 공제 기준은 지방세법(재산세)과 종합부동산세법 기준이며, 법 개정과 공정시장가액비율 조정에 따라 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 위택스 또는 국세청 홈택스, 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. (기준일: 2026년 9월)